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地价不是房价上涨主因市场 供求关系决定房价

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2017/10/16     浏览次数:    

  地价导致房价上涨的说法站不住脚。日前,国土资源部土地利用司指出,房价过快上涨不是地价上涨引起的。

  从成本角度看,地价确是房价的构成部分,但这绝不是说地价决定房价。

  1、房价上涨

  缘于综合性因素,主要是需求引起的。市场供求决定了房价,开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本,然后到市场上举牌竞价??⑸叹号耐恋厥辈⒉皇呛廖拚路?,而是根据当时当地的房价来“出牌”,多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。

  目前,房地产用地基本是协议和“招拍挂”同时并存,两个方式取得土地时的价格一般相差很远,但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。比如,“招拍挂”获取土地的房子卖10000元/平方米,协议获取土地的房子也绝不会卖9000元/平方米。

  据了解,土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高,地价并不是拉动房价上涨主要的原因。北京市土地价格在商品房成本中占22.98%,低于平均的26%;上海房价远高于北京,但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%;而在广州,地价所占比例仅为11.4%,因此,地价导致房价上涨的说法是没有根据的。

  税费及财务成本据了解,在房地产开发中,发展商须缴纳的税费,两三年政府方面尚未作较大调整,因此,这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5%的营业税和33%利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼,其须缴纳的营业税就是1650万元,要是其利润达到了1亿元,那么它还得缴交3300万元的利税。

  据一些房地产专家介绍,目前广州一些大中型楼盘,它们的成本主要分成三大块———地价、建安费,以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费,它们各自所占的比例基本是各1/3。

  而现在,有不少发展商认为,上述的三大成本中,其实不可控制的应该是地价。因为从目前广州的土地供应市场看,去年政府买地和转让的,基本是各占一半,在今年和明年,根据政府公布的土地供应计划看,情况也会大致相同。有人说,现在无论是转让也好,拍卖也好,价格是可以相差甚远的,像今年琶洲的一块政府拍卖地,连拍卖主持人也预想不到成交价会比起拍价高出40%。

  2、建筑成本1 建1平方米的房子到底要多少钱?

  现在广州的住宅产品主要以高层住宅、小高层和数量的别墅这3类为主。别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500元-600元/平方米,而近期一些创新的别墅产品,其造价通常也在800元-900元/平方米之间。但别墅产品每一套的配套增容费会比其他两个类产品的要高一些,因为户数少,而分摊的基数大家又基本相同,因此,户数少的别墅产品自然价格也会高一些,据悉,此类费用通常要300元-400元/平方米。

  高层住宅的土建成本通常是2000元左右/平方米;小高层是1500元左右/平方米。

  在土建成本上,不同的发展商在规模、成本控制水平和管理水平有差距,在成本上就会产生差异。比如混凝土,现在市场价是300元-400元/立方米,但运输费却在30元-60元/立方米之间,一些运作好的房地产开发公司,他们可能光在运输成本上就会比对手节省20%-30%的成本。数据链接:现在住宅的土建成本别墅:500元-600元/平方米小高层:1500元左右/平方米高层:2000元左右/平方米2 现在的交楼标准都提高了,发展商在这方面的投入到底有多大?

  装修造价千差万别,其基本的原则是投入多少算多少,要是按照现场估价计算的话,现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料,他们的造价一般都在500元-800元/平方米;而一些比较好的,号称3000多元/平方米造价的装修,发展商的真实造价估计会在1500元-1800元/平方米之间。因为装修的单价会在工程量和工艺流程管理上,不同的发展商会有不同的成本造价,跟私人装修更是没法比。

  3 从今年7月1日开始,建筑必须考虑节能问题,成本是贵了,还是便宜了?

  成本是贵了。其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了,据他们的成本核算,总体成本会增加5%,但随着这个政策的实施,到时这个成本估计还会上升,因为一起上马会出现技术支撑的不足,或经验上的问题,这个增长的幅度大约在2%左右,即总成本会上升7%左右。

  但是,随着行业的不断规范,由于这个原因增长的升幅会在短时间内回落的。

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